Methoden zur Mietzinsbestimmung

Es gibt zwei Methoden zur Bestimmung des Mietzinses:

Absolute Methode

  • Überprüfung, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist
  • Beurteilung erfolgt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung per einen bestimmten Stichtag; die frühere Mietzinsgestaltung ist unbeachtlich (Momentaufnahme)
  • Gilt in Bezug auf
    • Erzielung eines angemessenen Ertrags (OR 269)
    • Erzielung einer kostendeckende Bruttorendite (OR 269a lit. c)
    • Erzielung eines Mietzinses im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a)
  • Anwendung:
    • Bei Neuvermietung kann der Vermieter den Mietzins entsprechend den absoluten Kriterien festlegen.
    • Nach einer Handänderung kann der Erwerber den Mietzins auch absolut festlegen (Rechtsprechung des Bundesgerichts).
    • Bei Ausschöpfung eines rechtsgültig vereinbarten Erhöhungsvorbehalt; vgl. unten „Erhöhungsvorbehalt“.
    • Als Einwand des Vermieters gegen ein Herabsetzungsbegehrens des Mieters.
    • Als Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung.
    • Als Einwand bei einem Herabsetzungsbegehren resp. Mietzinserhöhung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei Mietverträgen mit Index- oder Staffelmietzinsen.

Relative Methode

  • Überprüfung, ob der Mietzins sei der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung missbräuchlich geworden ist
  • Beurteilung erfolgt aufgrund der Veränderung bestimmter Kriterien (sog. relative Kriterien; vgl. Schema „Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe“)
  • Anwendung
    • Immer im laufenden Mietverhältnis.
    • Entwicklung der obgenannten Kriterien zwischen letzter massgebender Mietzinsfestlegung und (neuer) Festlegung des (angefochtenen) Mietzins; (Ausnahme: gültiger Erhöhungsvorbehalt).
    • Massgebend ist der Mietvertragsabschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche Mietzinserhöhung (nicht Senkung!) oder gerichtlicher Vergleich resp. Urteil.
    • Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben:
      • Bei Mehrleistungen müssen alle Arbeiten abgeschlossen sein und die sachdienlichen Belege vorliegen (vgl. VMWG 14 Abs. 3).
      • Letztbekannter Stand des Landesindex der Konsumentenpreise
      • Allgemeine Kostensteigerungen bis zum Anzeigedatum
      • Hypothekarzinssatz per Anzeigedatum; ausser wenn dessen Änderung schon sicher ist und sich zwischen Anzeige und Inkrafttreten des neuen Mietzins verwirklicht.

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